调研了150+购物中心的18个新发现

中国购物中心发展力，是在宏观经济大势，购物中心租赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面的综合作用下的表现，由典型购物中心的负责人以调查问卷的形式针对上述五个方面的反馈数据编制而成。中国连锁经营协会每年度持续邀约分布一、二、三线的一百多家典型购物中心的项目负责人直接参加在线问卷调查，并结合访谈、实地走访等调研方式，在此基础上，由中国连锁经营协会联合CBRE世邦魏理仕共同编写了《2019-2020上半年中国购物中心发展力报告》。

通过对中国购物中心市场的研究以及对上述参与此次调研购物中心的分析，我们有以下18个发现：

2019年中国零售市场回顾

1.零售市场规模创新高，网上零售对消费的促进作用进一步凸显

2019年，社会消费品零售总额41.2万亿元，同比增长8%，显著优于整体经济增速。消费对经济增长的基础性作用持续显现。随着物流配送体系、到家服务的完善，直播、社群营销等新渠道的兴起，网购用户数量持续增加，促进了网上零售继续保持快速增长，网上零售对消费的促进作用进一步突出。与此同时，实体零售各个业态加速转型升级，加快数字化全面融合发展。

图表1：

数据来源：国家统计局，中国连锁经营协会，世邦魏理仕

疫情后零售商业的表现及恢复状况

2.受疫情影响，弹性消费销售额萎缩明显

国家统计局发布的社会商品零售总额数据中，从增速来看，2020年1-3月全国日用品类零售额同比下降4.2%，高于同期社会消费品零售总额增速14.8个百分点。

疫情发生及发展期间，生活日用品、药品等刚性消费受影响小，但是，餐饮业销售收入同比下降了44%，珠宝、服装服饰等品类的零售额下降30%至40%，线上销售渠道占比一向较高的化妆品的零售额下降幅度10%以上。

图表2：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

3.基于良好的疫情控制情况，近九成受访企业预计在2020年内恢复正常经营

图表3：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

4.疫情导致多数零售商暂缓实体店扩张计划

图表4：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

5.数字化及线上销售渠道将变得日益重要

尽管线上销售渠道早已不是新事物，但疫情爆发使得实体商家更加重视这个既有模式，但是在直播、社区营销、私域流量方面纷纷布局发力，加速了零售业线上线下融合的进程。

图表5：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

2019中国购物中心发展力基本情况

6.2019总体发展力综合指数同比小幅度回落，但仍处于积极区间，疫后需要恢复期

2019年全国综合指数录得56.8，高于荣枯线6.8，表明整体购物中心市场处于健康发展的区间。2020年初，疫情的爆发对零售市场短期内产生重大影响，预期指数录得46.8，同比下降21.3，低于荣枯线3.2，表明业主对未来短期市场的发展趋势持谨慎预期，市场仍需一定时间用以恢复至疫情爆发前的水平。

图表6

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

7.宏观市场和成本控制能力均有所提升

从现状来看，宏观市场指标录得78.9，同比上升3.6，高出荣枯线28.9，大部分业主对零售和消费市场的运行持乐观态度。成本控制指标分值录得43.0，低于荣枯线17.0，成本压力犹在，但较去年同期显著提升，表明业主的把控能力加强。

图表7：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

8.西北地区发展速度连年提升，赶超华东跃居第一

区域间的发展速度仍然存在较大的差异。西北地区的指数连年提升，主要受到西安、兰州、西宁、渭南区域等中心城市的推动。

图表8：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

9.一线城市发展力有所下滑，三线城市表现亮眼

分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑9.2，营销投入和技术投入上涨成为一线城市指数下跌的主要因素。二线城市开发量过大和存量去化仍然是核心问题。与此相反，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，城市综合发展力录得68.3，分别高于2017年和2018年0.3和4.7。

图表9：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

10.奥特莱斯型购物中心继续领跑，社区型购物中心涨幅居首

社区型购物中心综合发展力录得65.4，同比上升2.5，涨幅居于四个购物中心类型之首，包括都市型(60.2)、地区型(64.7)和奥特莱斯型(67.4)。

图表10：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

消费新趋势

11.双H消费模式兴起

崇尚“快乐(Happiness)”和“健康(Health)”的Z世代逐渐成为消费主力，推动相关类别产品消费增长，及新业态的出现。

图表11：

数据来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

12.夜经济拥抱年轻消费者

夜经济成为消费升级关键词，多地出台相关鼓励政策，经历了从最初的延长经营时间到夜经济消费形态在不断创新。

图表12：

资料来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

13.种草经济爆发

社交媒体对年轻消费者影响巨大，社交平台已经成为他们生活中不可或缺的一部分。通过社交媒体“种草”，推荐产品，吸引同好、引发共鸣，最终引导消费者购买商品。打卡网红餐厅、奶茶、各类化妆品、明星推荐好物，在年轻人中悄然盛行。

购物中心转型与投资机遇

14.实体店将不再是单纯的购物渠道，而是体验场所、引流入口、服务中心、传播场景等

预计未来实体店的展示空间设计将变得越来越重要。越来越多的品牌方热衷于开设强调艺术感和体验感的品牌形象店，打造能够传递品牌精神的沉浸式购物场景。产品的试用功能也将被强化。

图表13

资料来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

15.业主们正加强营造更为协同的消费生态系统，不断优化空间利用和租户组合，灵活空间布局

图表14

资料来源：中国连锁经营协会，世邦魏理仕

16.购物中心主力店的设置正在发生转变

以超市、百货、大卖场、快时尚等业态为代表的单纯强调大面积的主力店逐渐被取代，腾出的面积被切分成多个或几个小面积店铺，分给迎合新的消费潮流、租金坪效贡献率更高的品牌业态。地区首店、品牌概念店、全新概念店尤其受欢迎，承担着吸引客流的职责。大卖场、超市也向“小而精”的方向升级。

17.业主方和品牌方的合作关系也更加多样化

购物中心和品牌方从单纯的租赁关系衍生出更多的商业合作模式，通过合作实现了双方共赢。此次疫情使得很多品牌商家在资金上陷入困境，有业主对品牌商家积极进行帮扶。打通银行与商户间的信贷通道、设立专项基金，不仅帮助商家度过难关，还进一步推动其快速发展。

18.新兴商圈的区域型和社区型购物中心具备中长期的投资价值

社区型商业贴近日常生活，是解决商品到家的“最后一公里”服务的关键载体，发展潜力大。在激烈的市场竞争下，业主的运营能力对商业地产项目的价值起着至关重要的作用。有经验的业主，在对收购的项目进行品牌更新、位置调整和空间改造后，可能带来明显的租金提升。