加盟知识分享“咖啡店该如何选址?”

前几天在得到上的罗胖精选中听到就篇关于咖啡店选址的问题，觉得对于想开咖啡店的朋友有一定借鉴性。具体内容是这样的。

有个90后的咖啡店老板，她说，有一个共享办公界的大品牌，邀请他们入驻到某个“办公社区”开店，给办公室的白领们做配套服务。觉得机会很好，能跟大牌共享空间合作，选址区位也很好。可是，共享办公空间，毕竟是有些封闭，她担心会限制规模，一旦进去，实打实的硬件投入了，但是，如果人流量不够，就会就掉进坑里?我到底该不该去呢?

乍看这是个很个性化的问题，其实背后的本质，是咖啡店这种小买卖，应该怎么选址，写字楼和商场，到底有什么不一样。真的遇到坑了，怎么办?

针对这个问题，得到邀请了瑞幸咖啡的CMO杨飞来解答。

人流量是咖啡店选址一个重要的考虑因素。想知道你适合不适合入驻到“办公社区”，这个问题，本质上就是学会计算“办公社区”可以给你的流量有多少，以及人流量多大的写字楼适合开咖啡店。

流量分线上的和线下的。如果是传统咖啡店，首先需要考虑线下流量，也就是它所在地的固定人流量。如果是偏线上引客的咖啡店，主要考虑的就是线上流量。比如瑞幸咖啡，它对地理位置的要求没有那么高，线下有一定的基础人流量，主要依赖的还是通过线上用户分享裂变带来的非本区域的流量，理论上门店周围1.5公里范围的人群都有可能来购买。

但是，如果没有互联网引客手段，即使开通了美团和饿了么等渠道，咖啡店主要依靠的还是本身所在区域的人流量。

如果是想开在办公区域里，人流量主要就是写字楼里的办公人群。

那人流量多大的写字楼适合开咖啡店呢?理论上，在一个固定人群有1000人的写字楼，如果你有咖啡、奶茶和小食等商品，而且前期有一定的优惠政策，一天做到20%-30%的转化，也就是卖到200~300杯是很有可能的。基于此，假设你的咖啡店每天能卖到200件产品，每件商品平均价格在15元左右，每天营业收入就是3000元，那么这个门店每月营业收入是72000元(按每个月24个工作日计算)。咖啡行业的毛利率一般是50%，也就是该门店每月毛利是36000元。假设该门店租金在1万元以内，门店有3个员工(人工成本是6000元/人)，设备折旧是每月1000元，那么该门店每个月的基本盈利是7000元，基本可以实现盈亏平衡。如果每天卖到300件商品，那该门店每个月的基本盈利就能达到25000元，彻底实现盈利。当然这只是一种基本算法。

此外，咖啡行业的一个重要优势就是用户留存率和复购率都比较高，而且复购率会越来越高。因此，如果一个咖啡店在某个固定区域开业半年以上，理论上会有“双50%”，即会有50%用户消费，50%用户复购，也就是单个门店一天可以卖到500杯以上，并且大部分都是老用户。

通过上面这些计算，我们知道选择办公楼开店的盈利水平。其实，瑞幸就是主打写字楼、服务办公人群。你可能会问，我们为什么不选择商场这些人流量大的地方呢?

其实，商场的流量，属于「流动性流量」，它其实对咖啡店也不是那么友好。

其实，商场的流量，属于「流动性流量」，它其实对咖啡店也不是那么友好。

一般商场周一到周五人流量会很少，周末会很好，周末人流量一般会比平时高30%-50%左右。因此对开在商场里的咖啡店来讲，平时人流量少，卖的不会太多，一周7天，只有周末是高峰期。除非是一些综合楼商场，它后面背靠写字楼，这是一种商圈型组合，再加上外卖，那它的基本人流量才会不错。

当然，如果在商场和写字楼两者去选，瑞幸咖啡一般还是会选择写字楼，主打办公人群。一是写字楼人群比较固定，容易培养高频习惯;二是咖啡是提神醒脑的功能性饮料，不偏休闲，对办公人群有实用价值。因此做写字楼是更合理的。

再说回办公空间。像wework这种众创型的办公楼，空间究竟好不好呢?其实我们在瑞幸咖啡创业初期也考察过，当时觉得还不错，一些众创空间提供的优惠政策非常好，比如0租金，但是在选址考察过程中，还是放弃了一部分众创空间，原因有三条：

1. 部分众创空间招商不满，实际办公人群比较少，可能还达不到千人级规模，根据前面的盈利计算，单一门店很难做到盈亏平衡;

2. 有些众创空间是老旧区域或厂房改造，区域比较偏僻，招商和出租率很一般。而且在这种改造区域开咖啡店，食品经营证照比较难办理;

3. 大多众创空间都是切割空间，看起来园区很大，其实每个空间可能就几百人左右。而且这种共享型办公室，人员流动性大，员工可能今天来明天走，就会存在很大的不确定性，人群的消费习惯很难培养。

总体来说，咖啡店比较依赖线上和线下人流。像星巴克这种传统咖啡店主要考虑线下人流量大， 因此选址多在道路交叉口;像瑞幸咖啡这种偏线上引客的咖啡店，多选在千人级写字楼大堂，以便锁定线上线下两个流量入口，比如线下的每天上下班、上下楼以及线上的人群裂变。所以，如果你是传统咖啡创业者，对线下流量依赖度更大，建议还是寻找固定人群比较集中，人流量大但流动性不那么好的空间，最好能抓住周一到周五，主要以咖啡这种提神醒脑饮料消费为主的人群，也就是办公室人群。理论上办公室人群的消费习惯是比较好培养的，因为咖啡有自己的魔法效应，会让人越来越依赖性。

内容来源：得到APP